Faut-il investir dans un local commercial ?

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Bassel Abedi
BiographieFondateur de Rendementlocatif.com, Bassel est un ancien chef de projet chez Microsoft. Passionné de code, il a créé sa start-up en 2016 à la suite d'un constat : aucun outil numérique n’était mis en place pour permettre au grand public de calculer la rentabilité réelle d’un investissement immobilier ...Lire la suite
Investir dans un local commercial peut s'avérer être un bon placement. Mais il existe des règles strictes. Les conseils de notre expert Bassel Abedi, fondateur de RendementLocatif.com.
Pour investir, on pense souvent à l’immobilier "classique", avec des logements à louer (investissements locatifs). Mais, investir dans un local commercial peut s’avérer être un bon placement également, avec des rendements parfois plus élevés, des risques d’impayés souvent diminués, et des recours plus nombreux. Cependant, il existe aussi des règles plus strictes, il faut donc y investir avec discernement.
Qu’est-ce qu’un investissement dans un local commercial ?
Investir dans un local commercial signifie acheter les murs d’un commerce pour les louer ensuite à une enseigne ou à un exploitant qui devra alors payer un loyer au propriétaire. Cela est tout à fait différent du fonds de commerce ou du droit au bail, qui appartient à l’exploitant (ou le locataire) lui-même.
Local commercial : quel rendement locatif ?
A priori, les rendements locatifs d’un local commercial paraissent plus attrayants qu’un investissement dans le résidentiel (jusqu’à 10% de rendement annuel brut, soit en moyenne deux fois plus que pour un logement). Il convient de savoir que le prix d’un local commercial ne dépend pas de sa surface, mais de la rentabilité de l’affaire, et donc du loyer. Afin de bien calculer le rendement locatif, il peut être intéressant d’investir dans un local déjà occupé pour connaître le loyer et ainsi évaluer le juste prix. C’est aussi une sécurité pour l’investisseur, avec une activité déjà en place qui fonctionne et qui génère de l’argent.
L’importance de l’emplacement
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Il faut bien privilégier les "emplacements numéro 1", c’est-à-dire ceux placés dans des passages, et très fréquentés par les consommateurs. Il faut s’intéresser en priorité aux rues piétonnes très vivantes, aux places très animées, aux rues commerçantes, au plein centre-ville, etc. Et éviter tous les quartiers un peu désertés. Il convient de savoir que la différence de fréquentation peut être énorme d’une rue à l’autre, même si elles sont situées à côté. Ces emplacements sont évidemment plus chers, car plus rentables. Ainsi, on peut penser à une solution alternative comme les emplacements appelés "1 bis" ou "numéro 2", près des zones de transports ou dans des zones en plein développement, dans lesquelles les transformations urbaines auront un vrai impact sur l’essor économique.
Local commercial : quelle sécurité ?
Investir dans un local commercial offre une vraie sécurité. En effet, un bail commercial dure de trois à neuf ans (bail 3, 6 ou 9 ans), ce qui assure un locataire pendant toute cette période et une certaine visibilité des loyers (le locataire ne peut arrêter le bail avant la fin d’une période). En contrepartie, le loyer est plafonné et ne varie que selon l’indice Insee du coût de la construction. Un autre avantage pour l’investisseur est que le bail est rédigé avec une certaine liberté (possibilité de répercuter des charges au locataire comme les taxes et impôts locaux). Il convient de faire attention à la rédaction de ce bail, qui peut influencer la rentabilité en fonction des charges imputées et à qui.
Enfin, les impayés de loyer sont souvent moins fréquents que dans l’immobilier classique. S’il ne paie pas, le locataire peut être mis en redressement ou liquidation judiciaire, avec en tout cas des recours plus simples et plus rapides que dans le résidentiel.
Les limites du local commercial
Parmi les limites quant à l’investissement dans un local commercial, on notera les suivantes :
- Un prix d’acquisition souvent plus élevé si on privilégie un emplacement numéro 1, et parfois moins accessible pour les investisseurs,
- Un prix qui ne dépend pas des mètres carrés, mais du loyer et de la rentabilité attendue (avec parfois des petites surfaces vendues très chères, pour leur emplacement par exemple),
- Un local dont la valeur peut diminuer si l’activité/rentabilité n’est pas bonne,
- Une perspective de plus-value à la sortie moins élevée que pour un logement, car l’acheteur regarde surtout le loyer et la rentabilité,
- La limite de la nature de l’activité : à cause de la concurrence grandissante du web et d’internet, de nombreuses entreprises font faillite et n’ont plus les moyens de payer un loyer. C’est le cas de petits commerçants, mais aussi de grosses entreprises comme Toys’R’Us en 2017. Il faudra alors privilégier certains secteurs d’activités, comme les restaurants ou les coiffeurs.
Investir dans un local commercial peut donc être intéressant si vous n’avez aucun doute sur la rentabilité, l’emplacement et la nature de l’activité, afin de ne pas perdre d’argent. En effet, il existe aussi des limites non négligeables qu’il faut bien prendre en compte avant tout investissement. Une solution pour l’investissement : penser aux SCPI qui achètent des locaux commerciaux pour les louer, permettant d’investir indirectement dans un local commercial.
Bassel Abedi - ©2019 BFM Immo